【初心者必見！】不動産投資で失敗しないための物件の選び方3点

不動産投資最大手の元セールスの幅です

お客様と面談する中で、「初心者だけど大丈夫？」というお声をたくさん聞きます

そこでこの記事では

という方のために

実際に累計46億円のワンルームマンションを販売した自身の経験から

をそれぞれ日本一わかりやすく解説していきます

これまで1万部屋以上を見てきた知見を活かし、物件選びのリアルをお伝えできたらなと思います

不動産投資における失敗とはなにか

「初めての不動産投資だからこそ失敗したくない！」とよく耳にしますが

そもそも不動産投資における失敗とは何を指すのでしょうか

まずはこの『失敗』について正しく理解していきましょう

不動産投資の失敗 = 赤字経営になること

不動産投資の失敗は、結論、赤字経営になってしまうことを指します

あたりまえですが不動産投資は『投資』であり、お金を増やすことが目的です

つまりお金が増えなければ赤字経営になってしまい『失敗』であると言えます

では、一体どうすれば赤字経営を避けられるのでしょうか？

赤字経営を避けるための2つのポイント

不動産投資で赤字経営を避けるためには『家賃収入』と『売却益』を意識することが重要です

なぜなら、”この2点”しか不動産投資はお金を生み出さないからです

逆に言えば、家賃と売値を上昇させることができれば大成功につながります

空室や設備故障といったお金の損失よりも、それ以上に儲けを出すことをまず意識しましょう

お金を大きく増やせる「Sランク物件」を選ぼう

「弊社で取り扱う物件は全て良い物件です！」と営業を受けた経験はないでしょうか

正直な話をすると物件にはランクという概念が存在します

そして最高級とされるSランク物件の条件は以下の2点です

改めてですが、不動産投資は『投資』なのでお金をより多く増やすのが究極の目的です

なので『お金を大きく増やせる物件 ＝ Sランク物件』ということを意識して物件選びをしていきましょう

不動産投資で失敗しないための物件の選び方3点

Sランク物件の見分け方3点を説明していきます

基本的には前章で記載した『家賃収入』と『売却益』に関わる要素となります

家賃相場：相場通りor相場以下

家賃相場は『家賃収入』に直結する大事な要素の1つです

実際の家賃が相場よりも高い物件を選んでしまうと、入居者の入れ替わりのタイミングで、元の相場まで家賃が下がってしまいます

例えば、家賃が9万円、家賃相場が8万円の場合、入居者の入れ替わりのタイミングで1万円も家賃が下がる可能性があるのです

つまり、家賃相場と同じ、もしくは家賃相場以下の物件を選ぶことが重要です

家賃相場の計算方法

家賃相場はマンションレビューというWebサイトで会員登録さえすれば無料で調べることができます

ここで事例を用いて、『とある物件の4階の20㎡のお部屋』の家賃相場を計算してみましょう

賃貸年月	所在階	専有面積	賃料	管理費	家賃（合計）
20XX年12月	3階	20.0	80,000	10,000	90,000
20XX年8月	9階	25.0	93,000	6,000	99,000
202XX年3月	6階	20.0	8,4000	8,000	92,000
20XX年1月	1階	20.0	78,000	7,000	85,000

注意点は下記3点です

つまり、『とある物件の4階の20㎡のお部屋』の家賃相場は『 (90,000+92,000)÷2 = 91,000円 』となります

購入を検討している20㎡の物件の家賃が、91,000円と同等もしくはそれ以下の場合、家賃が下がりづらいと言えるでしょう

「これでも計算がわからない！」という方は、公式LINEにてご相談いただければ説明いたします

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立地：10代20代人口増加数＞＞新築マンション戸数であるエリア

立地も『家賃収入』に直結する大事な要素となります

結論、新しく増えるマンションの部屋数（供給）よりも、ターゲット層の人口増加（需要）が大きれば、家賃は下がりづらいです

具体例をあげると、東京都心または地方都市の極中心部などが該当し、下記条件に当てはまるためGOODです

あたりまえですが、『需要＞＞供給』であれば家賃は下がりませんし、むしろ上がる可能性もあります

また、「23区内ならどこがいいか？」「駅徒歩何分がいいか？」という声も良くききます

個人的な見解ですが、エリアや駅徒歩ごとで家賃相場が決まっているため、上記条件さえ満たしていれば、あとは家賃相場より家賃が低ければ問題ないです

修繕積立金：平米250~350円以上

修繕積立金が上がってしまうと、不動産価格は下落してしまい、『売却益』が下がってしまいます

理由は、不動産投資の価格の決定方法である『収益還元法』に影響するからです

↓の記事で詳しく説明しておりますので、ぜひご覧ください

国土交通省のガイドラインでは、平米250〜350円以上が目安ですので、チェックしてみましょう

まとめ：初心者はSランク物件を選んで放置運用しよう

Sランク物件のメリットは、なによりも放置運用ができる点です

家賃下落や売却価格の暴落の心配をする必要がなく、安心して手放しで運用できます

ここは株式投資との最大の違いでもあり、仕組みさえわかっていれば放置運用できるのは大きな魅力です

だからこそ初心者は”物件選び”だけは慎重になるべきなのです

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HABANEROでは不動産投資を検討している方のセカンドオピニオンとして何でもご相談にのります

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ぶっちゃけると、HABANEROには販売する不動産はないので、商品勧誘など一切ございません

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